Immobilier : pourquoi deux appartements dans la même rue peuvent se vendre avec 20 % d’écart

À quelques mètres de distance, deux appartements comparables peuvent afficher près de 20% d’écart. Lumière, étage, extérieur, DPE ou travaux : à localisation équivalente, les qualités propres au logement peuvent fortement infléchir sa valeur.

Cinquante mille euros d’écart pour deux appartements comparables. En région parisienne, Vincent Jos a vendu un rez-de-chaussée 275 000 euros, contre 325 000 euros pour un logement de même surface et de même typologie, situé au quatrième et dernier étage avec ascenseur. Soit 18 % de différence, à charges identiques. Le second disposait d’une terrasse et profitait d’un environnement calme, tandis que le premier donnait sur une rue plus bruyante.

Cet exemple nous montre à quel point réfléchir en prix au mètre carré a sa limite. « Le prix au mètre carré, pris tout seul, ça ne veut pas dire grand-chose. Cela peut être une base de réflexion, mais pas une donnée parfaite », souligne le gérant de Vincent Jos Immobilier, agence spécialisée dans la transaction. À localisation équivalente, la valeur se joue donc dans les caractéristiques propres à chaque bien.

Lumière, étage, terrasse : ce qui fait grimper la cote

Au premier rang de ces critères figure la luminosité. Une bonne exposition, une vue dégagée et l’absence de vis-à-vis peuvent, selon Vincent Jos, procurer une prime de 5 à 10 %. À l’inverse, un rez-de-chaussée sombre et exposé au vis-à-vis peut accuser une décote de 5 à 15 %.

L’écart s’accentue lorsque plusieurs atouts se cumulent. L’étage, l’ascenseur et la présence d’un extérieur peuvent ainsi renforcer la valorisation du logement. « Si vous cumulez cela avec un dernier étage, un ascenseur, une terrasse ou un balcon, vous pouvez arriver à 15 %, voire 20 % sur des biens vraiment qualitatifs », estime l’agent immobilier. La combinaison de plusieurs caractéristiques recherchées peut ainsi justifier une prime importante entre deux biens pourtant situés au même endroit.

Travaux et DPE alourdissent la décote

À l’inverse, les travaux à prévoir pèsent directement sur la négociation. Un appartement à rénover ne perd pas seulement l’équivalent du montant des devis. L’acquéreur intègre également les aléas du chantier : délais, suivi, malfaçons ou dépassement du budget. Lorsque cuisine, salle de bains, électricité ou fenêtres sont à reprendre, Vincent Jos situe la décote entre 5 et 15 %, selon l’ampleur des travaux. Le coût estimé du chantier ne suffit donc pas, à lui seul, à mesurer la décote appliquée au bien.

La performance énergétique prolonge ce raisonnement. Avec un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique), l’acquéreur ne chiffre pas seulement une consommation plus élevée : il anticipe aussi les travaux nécessaires pour améliorer la classe du logement. Pour un investisseur s’ajoute la réglementation locative. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction. Les F seront concernés à partir de 2028. Le montant des travaux nécessaires peut ainsi être intégré à la négociation du prix. « Les biens énergivores sont, dans certains cas, décotés de 10 à 15 %, selon les travaux à prévoir », constate Vincent Jos.

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Source : Capital.fr