Vente en viager annulée pour cause de troubles mentaux une première en France

Une vente en viager annulée en raison de troubles mentaux

En septembre 2016, une femme de 87 ans a vendu son appartement en viager à sa dame de compagnie, qui l’accompagne depuis 25 ans. La vente ne comprenait ni versement initial ni rente immédiate. Elle reposait uniquement sur une promesse d’assistance à vie. Cependant, le 30 janvier 2024, la cour d’appel de Pau a confirmé l’annulation de cette vente, estimant que la vendeuse souffrait d’un trouble mental au moment de signer.

Les particularités de cette transaction en viager

La vente en viager consiste généralement pour un propriétaire à céder son logement contre un paiement initial, appelé bouquet, et une rente versée jusqu’à son décès. Dans ce cas précis, aucune somme n’a été versée immédiatement, mais la vendeuse s’était engagée à recevoir une assistance à vie, avec une rente de 1 500 euros par mois en cas d’incapacité à continuer à aider. La vendeuse avait néanmoins payé 16 000 euros de frais de notaire et 10 684 euros de taxes départementales.

Les soupçons d’abus et d’emprise

Une relation de confiance qui tourne au soupçon

Après la signature, deux jours plus tard, un signalement a déclenché une enquête. Les investigations ont révélé des opérations financières effectuées au bénéfice de Thérèse, la dame de compagnie, et de son petit-fils, ainsi que l’achat de véhicules et la souscription à une assurance-vie. La justice a mis en évidence que Thérèse contrôlait aussi certaines visites médicales et bloquait des appels bancaires. Entre janvier 2015 et août 2016, les ressources du couple ont diminué de 250 000 euros. Ces éléments ont montré une possible emprise sur la personne âgée, soulignant l’importance de détecter les abus financiers envers les seniors.

Une condamnation pénale préalable à l’annulation

En juin 2023, Thérèse a été condamnée à trois ans de prison avec sursis pour abus de faiblesse, avec une obligation de rembourser plus de 215 000 euros. Parallèlement, le tuteur de Solange, placée sous tutelle en 2017, a lancé une procédure pour faire annuler la vente. Solange est décédée en janvier 2023, laissant ses ayants droit poursuivre le processus pour récupérer le logement et les frais engagés.

Les raisons de la décision judiciaire

Un certificat médical déterminant

Le 30 janvier 2024, la cour d’appel de Pau a confirmé la nullité de la vente. Un certificat médical datant de juillet 2016, soit deux mois avant la signature, a été un élément clé. Il évoquait une « névrose invalidante sévère » et précisait que Solange ne pouvait pas gérer seule ses intérêts. La cour a considéré que cette situation de vulnérabilité justifiait l’annulation, car la loi exige que toute personne soit saine d’esprit pour signer un acte juridique. La preuve d’un trouble mental au moment de la signature a été jugée suffisante.

La restitution du logement et des frais

Suite à l’annulation, l’appartement doit être restitué à ses ayants droit. La cour a également ordonné le remboursement des frais de notaire et des taxes payés par la vendeuse. Cependant, aucune indemnité n’a été accordée pour l’occupation du logement, faute de preuves suffisantes. Cette décision montre que les actes annulés pour trouble mental peuvent entraîner des conséquences patrimoniales importantes et rappeler que toute transaction immobilière doit respecter des conditions légales strictes.

Le rôle du certificat médical dans une vente en viager

Une vente en viager sans bouquet ni rente immédiate n’est pas en soi illégale, à condition que l’engagement soit réel et que le consentement soit valable. La présence d’un certificat médical peut aider à sécuriser la transaction, particulièrement pour les vendeurs âgés ou vulnérables. Selon l’avocat Jean-Joël Governatori, il est conseillé de faire établir un tel certificat avant la signature, même si le notaire ne le demande pas. Ce document ne garantit pas la validité du contrat à lui seul, mais il peut apporter des éléments pour prouver l’état de santé du vendeur au moment de la vente. La preuve du trouble mental peut alors devenir décisive en cas de contestation.

En résumé

• En septembre 2016, Solange, 87 ans, vend son logement en viager à sa dame de compagnie, sans versement initial ni rente immédiate.
• Les investigations ont révélé un abus de faiblesse, avec des détournements financiers et un contrôle accru sur la vendeuse, entraînant l’annulation de la vente.
• Faire établir un certificat médical avant la signature peut contribuer à sécuriser une transaction en viager, surtout pour les personnes âgées et vulnérables.