Donations avec hypothèque : attention aux risques de saisie

Donation avec hypothèque : l’avocate met en garde contre les risques de saisie

Accepter un bien immobilier, comme un appartement ou une maison, en cadeau peut sembler simple. Cependant, selon Maître Cathie Paumier, avocate en droit de la famille à Paris, ce n’est pas toujours une bonne idée. Lorsqu’il s’agit d’une donation grevée d’hypothèque, le bien reste exposé aux créanciers, et le donataire peut se retrouver obligé de vendre le logement pour rembourser une dette, même si ce n’est pas lui qui en est responsable, explique-t-elle au Figaro Immobilier.

Un exemple récent, jugé par la Cour de cassation le 8 décembre 2022, illustre cette situation. En 2005, des parents donnent un immeuble à leur fille. Mais le père avait été condamné un an plus tôt pour recel successoral et devait 68 602,06 euros à son frère. Pour garantir cette dette, le frère avait inscrit une hypothèque sur l’immeuble. Des années plus tard, la nièce se voit menacée de saisie immobilière pour rembourser une dette qui ne lui appartenait pas. Elle finira par perdre le bien après plusieurs années de procédure.

Une vente forcée suite à une donation : un cas qui doit faire réfléchir

L’hypothèque avait été enregistrée le 8 mars 2004, alors que l’immeuble avait été donné en décembre 2005. En août 2018, le créancier a lancé une procédure pour obtenir le paiement, réclamant 242 218 euros, en se basant sur l’immeuble désormais détenu par la nièce. En 2020, la cour d’appel a validé la saisie et autorisé la vente du bien, en prélevant la somme due sur le prix de vente. Le reste devait revenir à la propriétaire.

Cependant, la Cour de cassation a décidé différemment en 2022. Elle a confirmé la saisie, mais a limité le montant de la créance à 13 379 euros, correspondant au montant réellement garanti par l’hypothèque. La vente a tout de même eu lieu, et la jeune femme a dû faire face à une longue bataille judiciaire. Maître Paumier rappelle que « une hypothèque est une sûreté réelle qui suppose soit le consentement exprès du propriétaire du bien, donné par acte notarié, soit une décision de justice ». Elle ajoute : « S’il ne paie pas sa dette, son frère peut alors saisir le bien et se payer sur le produit de la vente. ».

Ce qu’il faut savoir sur la donation grevée d’hypothèque

Une donation grevée d’hypothèque signifie que le bien transmis reste chargé d’une dette, même après le transfert de propriété. Le donataire devient un « tiers détenteur », c’est-à-dire qu’il n’est pas débiteur, mais que l’immeuble garantit la créance. L’article 2461 du Code civil indique que l’hypothèque suit le bien, peu importe le propriétaire successif.

Concrètement, le créancier peut demander la saisie et provoquer une vente aux enchères. La jurisprudence montre que, lors d’une procédure, le juge ne pourra saisir que la partie de la valeur garantissant la dette. Cependant, cela n’empêche pas la vente du logement ou sa perte éventuelle, même si le donataire ne doit pas la dette directement.

Faut-il refuser une donation grevée d’hypothèque ?

Avant d’accepter un bien immobilier avec une hypothèque, Maître Paumier recommande de vérifier l’état hypothécaire, le montant de la créance et la valeur réelle du bien. Si la dette est proche de la valeur du logement, il y a un risque important de perdre le bien pour rembourser une dette qui ne vous concerne pas.

Des solutions existent pour réduire ces risques, comme le paiement de la dette, le rachat de créance, une mainlevée d’hypothèque ou la purge des hypothèques. Ces démarches ont un coût et doivent être anticipées avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat.

Il est également possible de refuser une donation si le patrimoine est trop chargé en dettes. Maître Paumier insiste : « Lorsqu’il y a plus de dettes que de patrimoine, il vaut parfois mieux renoncer. ». La meilleure protection reste souvent de dire non, surtout si le bien offert est déjà promis aux créanciers.