Achat immobilier : ces dons parentaux invisibles qui peuvent tout changer

Une aide financière par virement, même effectué par les parents pour l’achat immobilier de leur enfant, peut avoir des conséquences fiscales inattendues. Une ancienne notaire explique que ces dons, s’ils ne sont pas déclarés, restent « invisibles » pendant un certain temps, mais finissent toujours par être détectés par l’administration fiscale.

Un exemple révélateur

Coralie Daven raconte le cas de Sandrine, une mère qui, en 2017, a versé 30 000 euros à sa fille Marine pour financer l’achat de son premier appartement. Après le décès soudain de Sandrine en 2020, ce virement non déclaré a été requalifié en don manuel par l’administration fiscale. Résultat : un redressement de plus de 7 000 euros, qui a réduit l’héritage global des autres enfants.

Les tensions familiales ravivées

Lors du contrôle de la déclaration de succession en 2022, le fisc a repéré ce virement. La découverte a provoqué des tensions dans la famille. Les autres enfants ont considéré cette somme comme une faveur accordée à Marine, ce qui a créé un sentiment d’injustice.

La loi impose alors de réintégrer cette somme dans la masse successorale pour assurer l’égalité entre tous les héritiers. Marine a dû « rapporter » la valeur du don, afin que chacun reçoive une part équitable du patrimoine, comme si le don n’avait jamais été effectué en dehors de la déclaration.

Une facture fiscale conséquente

Ce manquement à la déclaration n’a pas seulement coûté à Marine. L’ensemble des héritiers ont été impactés. Le redressement fiscal, supérieur à 7 000 euros, comprenait 3 000 euros de pénalités (réduites à 10 % au lieu de 40 %) et 4 000 euros d’intérêts de retard, calculés à partir de la date du don. En cas de fraude avérée, la sanction peut atteindre 80 % du montant.

Comment éviter ces pièges : la déclaration simplifiée

Il existe une solution simple et gratuite : déclarer le don avec le formulaire n° 2735, disponible en ligne. Même pour un virement, cette démarche est obligatoire. La déclaration permettrait de cadrer légalement l’opération et d’éviter tout redressement. Si le montant reste inférieur à l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, aucun droit de donation n’aurait été dû. Une telle déclaration aurait sécurisé le don et maintenu la transparence dans la succession, évitant ainsi des conflits familiaux et des pénalités financières.