Louer une chambre meublée chez vous et ne payez pas d’impot sur les loyers percus

À 60 ans, je pensais avoir déjà sécurisé ma retraite : une maison presque entièrement payée, une petite épargne et une pension modeste. En étudiant les textes fiscaux, j’ai découvert qu’une simple chambre inoccupée pouvait générer un revenu totalement exonéré d’impôts.

Il s’agit d’une règle peu connue de l’article 35 bis du Code général des impôts. Jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de louer meublée une pièce de sa résidence principale sans payer d’impôts sur ces loyers. Il n’y a pas besoin de statut d’auto-entrepreneur ni de déclaration compliquée : une seule ligne suffit dans la déclaration fiscale.

Selon la DREES, le service statistique du ministère de la Santé, la pension moyenne en 2024 tourne autour de 1 705 € bruts par mois. Quand le logement représente plus de 30 % du budget d’un foyer, chaque revenu supplémentaire devient précieux. Dans mon cas, une chambre de 15 m² louée au plafond autorisé a presque doublé l’argent qu’il me reste après les charges. Mais cela n’est possible que si l’on respecte précisément les règles fiscales.

Louer une chambre exonérée d’impôt : les règles essentielles

Le principe est simple : louer en meublé une ou plusieurs pièces de son logement principal à un prix « raisonnable ». La pièce doit constituer la résidence principale du locataire. Si le loyer annuel par mètre carré ne dépasse pas le plafond fixé par l’administration fiscale, ces loyers sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le site officiel Service-public.fr précise même qu’il n’est pas nécessaire de déclarer ces revenus.

Le logement doit être décent : la réglementation impose au moins 9 m² de surface habitable et 20 m³ de volume pour une chambre. La location doit se faire sur du long terme. La location touristique ou en meublé de tourisme ne rentre pas dans ce cadre, et dans ce cas, vous relèveriez du régime classique du loueur en meublé non professionnel, avec imposition en BIC. Pour bénéficier de l’exonération, un simple bail ou un contrat de cohabitation intergénérationnelle, prévu par la loi ELAN, suffit.

Quels revenus peut-on espérer en 2026 ?

Pour 2026, les plafonds fixés par l’administration sont de 215 € par m² par an en Île-de-France et de 159 € par m² par an dans les autres régions, hors charges. Une chambre de 15 m² peut ainsi être louée environ 268,75 € par mois en Île-de-France, et 198,75 € dans le reste du pays, tout en restant exonérée d’impôts.

Pour un retraité, cela représente une somme supplémentaire non négligeable. Sur une pension d’environ 1 705 €, encaisser cette somme chaque mois sans impôt ni cotisations sociales, c’est presque un deuxième revenu. Et cela devient encore plus avantageux une fois le crédit immobilier remboursé.

Le piège du plafond et les conseils pratiques

Attention : dépasser le plafond d’un euro par mètre carré annule l’exonération. Tout le loyer devient alors imposable en BIC, et le régime de faveur prévu jusqu’en 2026 ne s’applique plus. Deux vérifications simples permettent d’éviter cette erreur :

• Mesurer précisément la surface habitable de la chambre louée.
• Calculer le loyer maximum autorisé selon le plafond en vigueur.