Succession immobilière : les pièges insoupçonnés à éviter absolument

Une transmission immobilière sous surveillance

Pascale, retraitée installée en Seine-et-Marne, souhaitait préparer sa succession en transférant la propriété de sa maison à ses deux enfants. Mais lorsqu’elle a consulté un notaire, ce dernier lui a conseillé de reconsidérer son projet. Selon lui, cette démarche pourrait comporter des risques importants. Derrière cette recommandation se cachent des enjeux patrimoniaux, fiscaux et civils que de nombreux propriétaires doivent connaître.

Le projet de Pascale

Propriétaire d’une maison estimée à 280 000 euros, Pascale vit seule depuis son divorce, il y a près de trente ans. Son plan était d’effectuer une donation en nue-propriété de sa résidence principale tout en conservant l’usufruit, afin de réduire les droits de succession. Sur le papier, cette stratégie semblait avantageuse. Cependant, le notaire lui a mis en garde contre les complications possibles lorsque la résidence principale constitue l’essentiel du patrimoine.

Les risques liés à la donation de la résidence principale

Une décision irréversible

Donner la nue-propriété d’un bien immobilier est une étape difficile à revenir. La personne conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter ou de percevoir les revenus du bien, mais elle perd la maîtrise totale de son patrimoine. Si Pascale souhaite vendre sa maison un jour pour financer une entrée en maison de retraite, elle devra obtenir l’accord de ses enfants, devenus nus-propriétaires. En cas de refus, elle sera dans une impasse. La perte de liberté est le principal argument avancé par le notaire. Après réflexion, Pascale a compris qu’il cherchait surtout à la protéger de risques futurs.

Le risque de dépendance financière

Avec l’allongement de l’espérance de vie et le coût élevé des établissements spécialisés, se démunir de sa résidence principale entre 60 et 80 ans peut être dangereux. Si Pascale ne peut plus vendre sa maison, ses enfants seraient responsables de financer ses frais de séjour en EHPAD, conformément à l’article 205 du Code civil. Ce mécanisme juridique, destiné à protéger le parent, peut aussi entraîner des tensions familiales.

Partage du prix de vente en cas d’accord

Si les enfants acceptent de vendre la maison, ils pourraient réclamer une part du produit de la vente. La loi précise que le montant doit être réparti selon la valeur respective des droits d’usufruit et de nue-propriété. Ce partage peut surprendre le parent, qui pensait disposer librement de la somme. Ces situations montrent que la donation anticipée de la résidence principale peut engendrer des conflits civils au sein de la famille.

Les alternatives proposées par les notaires

Transmettre d’autres biens du patrimoine

Les notaires recommandent souvent d’envisager la transmission d’autres biens que la résidence principale. Un appartement locatif, une maison de vacances ou des liquidités sont des options plus sûres. Ces solutions permettent de réduire la fiscalité successorale tout en protégeant le patrimoine et la sécurité financière du parent.

Créer une société civile immobilière (SCI)

Une autre option consiste à constituer une SCI et à y apporter le bien immobilier. Le parent peut donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. La flexibilité des statuts permet au parent, en tant que gérant, de garder le contrôle sur la gestion et la vente du bien. Cette méthode facilite une transmission sécurisée et évite certains blocages.

Adapter la stratégie à la situation personnelle

Chaque projet doit être personnalisé. Si le parent dispose d’une retraite confortable et d’un patrimoine diversifié, la donation peut être envisageable. En revanche, si la résidence principale constitue l’unique bien et que les économies sont limitées, la prudence est de mise. Les notaires insistent sur l’importance d’un accompagnement pour choisir la solution la plus équilibrée, entre fiscalité, sécurité et harmonie familiale.