Économisez 300 000 € en immobilier avant fin 2026 : l’astuce à ne pas rater

Un nouveau dispositif fiscal permet de transmettre jusqu’à 300 000 euros sans droits pour un projet immobilier entre 2025 et 2026. Cependant, une erreur courante pourrait faire perdre cet avantage. Utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer l’achat ou les travaux peut compromettre cette exonération.

Ce dispositif, instauré dans la loi de finances pour 2025, offre une exonération temporaire sur les dons d’argent. Il est valable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026 et concerne les sommes versées en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, ou encore un neveu ou une nièce. La limite est de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 euros par personne. Pour bénéficier de cette exonération, le donataire doit utiliser l’argent dans les six mois suivant la donatio pour acheter ou construire une résidence principale ou réaliser des travaux de rénovation dans cette résidence.

Pourquoi l’utilisation d’une SCI annule l’avantage fiscal

Le problème réside dans la nature même de la SCI. Selon l’administration fiscale, si l’argent reçu en don est apporté ou prêté à une SCI, cela ne remplit pas la condition d’affectation directe des fonds à l’achat ou à la rénovation d’un bien immobilier par le bénéficiaire. En effet, dans ce montage, ce n’est pas le donataire qui devient propriétaire du logement, mais la société, qui est une personne morale distincte. Le bénéficiaire ne détient alors que des parts sociales, et non le bien immobilier en direct.

Le ministère de l’Économie précise que ce dispositif de faveur est dérogatoire au droit commun. La loi exige que le donataire soit le propriétaire direct de l’immeuble. Or, en passant par une SCI, cette condition n’est pas remplie.

Les opérations qui sont refusées par l’administration

Concrètement, plusieurs montages sont exclus de cette exonération. Apporter la somme de don à une SCI pour qu’elle achète le bien n’est pas autorisé. De même, prêter cet argent à la société, même via un compte-courant d’associé, ne permet pas de bénéficier de l’avantage fiscal. Cela s’applique aussi bien à l’achat d’un logement qu’à la réalisation de travaux dans une SCI. Si le logement appartient à la société, le financement des travaux par le donataire, même s’il est associé, ne donne pas droit à l’exonération.

Il est important de noter que cette incompatibilité ne remet pas en cause les autres avantages liés aux donations, comme l’abattement de 100 000 euros par enfant.

En résumé

• Entre 2025 et 2026, un nouveau dispositif d’exonération de dons d’argent pour l’immobilier s’applique sous conditions strictes.
• Utiliser une SCI pour faire profiter de cette exonération n’est pas possible lorsque les fonds sont destinés à un achat ou à des travaux par la société.
• Des montages alternatifs, comme les apports en capital ou les financements via des comptes-courants d’associés, peuvent permettre de préserver l’avantage fiscal.