Peut-on remettre en cause une vente en viager après le décès ? La réponse choc

Peut-on contester une vente en viager après un décès ? La justice répond

La vente en viager est une option patrimoniale choisie par certains propriétaires souhaitant compléter leurs revenus tout en conservant, dans le cas d’un viager occupé, le droit d’habiter leur logement. Lors de la signature, l’acheteur verse un bouquet et s’engage à payer une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Ce système repose sur une incertitude essentielle : la date du décès du vendeur. C’est cette notion d’aléa qui a été au centre d’une affaire récemment jugée par la Cour de cassation.

Dans cette affaire, une vendeuse atteinte d’un cancer avancé est décédée seulement sept mois après avoir vendu sa maison en viager. L’État puis ses héritiers ont demandé l’annulation de la vente. En juillet 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt précisant dans quelles conditions un tel contrat peut être contesté.

Dans quels cas une vente en viager peut-elle être contestée ?

L’aléa, condition essentielle de la validité du contrat

Le contrat de vente en viager repose avant tout sur l’existence d’un aléa, c’est-à-dire une incertitude réelle concernant la durée de vie du vendeur. Ce principe garantit l’équilibre du contrat. Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur peut verser une rente plus élevée que la valeur du bien. À l’inverse, un décès rapide peut rendre la transaction avantageuse pour l’acheteur. Cette incertitude distingue le viager d’une vente classique et en assure la validité juridique.

Une maladie grave ne suffit pas à faire annuler la vente

Il est courant de penser qu’une maladie grave peut annuler un contrat de vente en viager. Cependant, la Cour de cassation rappelle que ce seul fait ne suffit pas. Dans l’affaire en question, la vendeuse souffrait d’un cancer de stade IV au moment de la signature. La Cour précise qu’une pathologie sévère ne remet en cause l’aléa que si le décès est certain et imminent lors de la conclusion du contrat. Autrement dit, il faut prouver que les parties savaient que le décès surviendrait à très court terme.

Les héritiers peuvent agir sous certaines conditions

Après un décès, les héritiers ont la possibilité de demander l’annulation d’un viager. Ils doivent toutefois fournir des preuves solides montrant que le contrat manquait d’aléa dès le départ ou qu’il y avait fraude, dol ou autre cause de nullité. Si la succession est vacante, comme dans cette affaire, l’État peut également intervenir pour défendre les intérêts patrimoniaux.

Ce que dit la récente décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle les exigences de preuve

Dans son arrêt de juillet 2025, la Cour de cassation n’a pas validé définitivement la vente. Elle a indiqué que la cour d’appel n’avait pas suffisamment motivé sa décision d’annulation. Les juges avaient seulement considéré que les chances de survie de la vendeuse à cinq ans étaient faibles. La Cour suprême a rappelé que ce seul argument était insuffisant. Il faut prouver qu’au moment précis de la signature, le décès était non seulement prévisible, mais aussi certain et imminent, ce qui n’avait pas été démontré.

Une nouvelle audience à prévoir

Ce n’est pas la première fois cette année que la justice se prononce sur l’annulation d’une vente immobilière en viager. Toutefois, la Cour de cassation ne tranche pas définitivement le litige dans cette affaire. Elle renvoie l’affaire devant une nouvelle cour d’appel, qui devra réexaminer tous les éléments médicaux et juridiques. La cour pourra, si nécessaire, prononcer une nouvelle annulation, en motivant mieux sa décision. Cette procédure montre le contrôle exercé par la Cour de cassation, qui veille à la bonne application du droit sans réexaminer directement les faits.

Les précautions à prendre pour acheteurs et vendeurs

Cette décision souligne l’importance de sécuriser juridiquement toute vente en viager. Les professionnels recommandent de vérifier soigneusement l’existence de l’aléa avant la signature, notamment si le vendeur souffre d’une pathologie connue. Sans porter atteinte au secret médical, il est possible de communiquer volontairement certaines informations de santé pour démontrer que le décès n’est pas imminent. La présence d’un notaire ou, si besoin, d’un avocat spécialisé, permet également de limiter les risques de contentieux et de protéger les intérêts des deux parties.