Comment acheter un bien immobilier à prix réduit grâce à une opération secrète

Il est possible d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle grâce à un montage financier peu connu mais légal. Une acheteuse a ainsi profité d’une opération en nue-propriété avec usufruit locatif social pour économiser considérablement.

Comment fonctionne l’achat en nue-propriété avec usufruit locatif social ?

Ce procédé consiste à dissocier la propriété du bien en deux parties : la nue-propriété, achetée par l’investisseur, et l’usufruit, confié à un bailleur social pour une période déterminée, généralement de 15 à 16 ans. Pendant cette période, le bailleur peut occuper le logement ou le louer, en percevant les loyers. L’investisseur, quant à lui, récupère la pleine propriété du bien à la fin du contrat, sans formalités supplémentaires.

Ce montage est peu courant car il est peu connu. Selon Frédéric Labour, notaire à Sainte-Geneviève-des-Bois, il présente un avantage : le démembrement a une durée fixe, contrairement au viager. Les charges courantes, comme les taxes et l’entretien, sont souvent supportées par l’usufruitier durant la période.

Intérêts pour les organismes HLM

Les bailleurs sociaux voient dans cette opération un moyen de développer le logement social dans des zones où le prix du marché est élevé. Christophe Bérion, directeur général d’Orvitis, explique que cela permet de réaliser du logement social dans des zones tendues. Pour l’acheteur, l’avantage réside aussi dans la réduction du coût d’achat. En effet, durant l’usufruit, il ne perçoit pas de loyers, mais bénéficie d’une décote à l’achat. À l’échéance, il devient propriétaire en pleine propriété sans frais supplémentaires.

• Pendant l’usufruit : le bailleur social occupe ou loue le bien et prend en charge les charges et taxes.
• Côté investisseur : pas de loyers, mais une décote à l’achat et la récupération du bien en pleine propriété à la fin.
• Il est aussi possible de prévoir la prise en charge de certains travaux par l’usufruitier.

Exemple concret : une économie significative

Une acheteuse a acquis la nue-propriété d’un appartement de 35 m² en construction, en payant 65 % de sa valeur. Elle a dépensé 200 000 €, alors que la valeur estimée du logement est de 308 000 €. Les 35 % restants ont été cédés à un bailleur social pour 16 ans. À la fin de cette période, elle devient propriétaire en pleine propriété, sans coûts supplémentaires. Selon Frédéric Labour, ce type d’opération nécessite que l’acheteur ait un profil permettant de financer un bien sans revenu immédiat, avec un horizon de revente prévu à la fin de l’usufruit.

Un autre exemple, à La Baule, montre une nue-propriété d’un deux-pièces affichée à 162 900 €, pour une valeur en pleine propriété d’environ 255 000 €, grâce à une décote d’environ 92 000 € pour un usufruit de 15 ans confié à un bailleur social. La localisation, notamment la proximité des plages, reste un critère déterminant dans la valorisation du bien.

Frais, risques et précautions

Les frais de notaire pour ce type d’achat suivent la règle classique : entre 2 et 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La contribution de sécurité immobilière est fixée à 0,10 %. Pour un achat à 200 000 €, les frais totaux s’élèvent à environ 2 400 €.

Il faut aussi prendre en compte les risques. Le capital est immobilisé pendant la durée du démembrement. L’investisseur ne perçoit pas de loyers et doit attendre la fin du contrat pour récupérer la pleine propriété. La valeur du marché peut fluctuer, et une vente en même temps par plusieurs nus-propriétaires peut faire baisser les prix. La localisation et la qualité du quartier sont donc des éléments clés pour assurer une revente rapide et rentable.