Donation immobilière : comment éviter les surprises lors de la succession

Une donation immobilière qui entraîne un réajustement au moment de la succession

En 2013, les parents de Jules et Félix ont effectué une démarche courante dans de nombreuses familles : ils ont transmis des biens de leur vivant pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Chacun des deux frères a reçu un appartement d’une valeur de 300 000 euros. L’un à Paris, l’autre en banlieue, ce qui semblait équilibré à l’époque.

Douze ans plus tard, cette situation change. Lors de la succession, le notaire leur annonce que Jules doit verser 50 000 euros à son frère, Félix. Ce montant résulte d’un rééquilibrage nécessaire après la donation.

Pourquoi ce coût supplémentaire ?

Ce déséquilibre n’est pas un litige familial, mais une conséquence d’une règle peu connue : lors de la succession, les donations simples sont réévaluées. Si la valeur des biens donnés a évolué différemment dans le temps, une compensation doit être effectuée entre héritiers.

Le notaire explique que lorsqu’il y a eu plusieurs donations de leur vivant, il faut refaire un calcul global. On considère que les biens donnés restent dans le patrimoine des parents, puis on réévalue l’ensemble. Cette méthode permet de déterminer si une indemnisation est nécessaire.

Les risques d’une donation simple à long terme

Le problème pour Jules, c’est que la valeur de son appartement à Paris a fortement augmenté par rapport à celui de son frère. En douze ans, la valeur des biens n’a pas évolué dans le même sens. Résultat : l’égalité initiale n’est plus respectée.

Le notaire calcule alors une compensation de 50 000 euros à verser à Félix. Si le montant à payer est élevé, cela peut poser des difficultés, notamment si le bénéficiaire ne dispose pas de liquidités suffisantes. Il pourrait alors être contraint de vendre un bien pour payer son frère.

Dans ce cas précis, tout s’est déroulé sans conflit. Grâce à l’assurance-vie laissée par leur père, un accord a été trouvé : une somme sera versée d’un frère à l’autre via cette assurance.

Une solution pour éviter ces surprises : la donation-partage

Ce type de situation aurait pu être évité en optant pour une donation-partage, plutôt que deux donations simples. La donation-partage permet de fixer la valeur des biens au moment de la transmission, évitant ainsi toute réévaluation ultérieure.

Maître Labour explique que cette procédure est considérée comme équilibrée et définitive. Une fois réalisée, il n’est plus nécessaire de faire un recalcul lors de la succession. Elle évite ainsi tout différend ou coût supplémentaire.

Les limites des testaments pour contourner le problème

Certains parents tentent aussi de rédiger des testaments pour empêcher la réévaluation des biens donnés. Cependant, cette méthode a ses limites. Si la valeur des biens a augmenté au-delà de la quotité disponible, l’excédent doit être compensé par une indemnité de réduction.

Faire une donation peut sembler simple, mais sans conseils avisés, cela peut engendrer des obligations importantes, même plusieurs années après la transmission.