Immobilier au Portugal : une surévaluation de 35 % qui fait des vagues

Une surévaluation des prix immobiliers de 35 % au Portugal

Selon une étude de la Commission européenne, les prix de l’immobilier au Portugal ont augmenté de manière exceptionnelle. Le pays affiche une surévaluation d’environ 35 %, ce qui le place en tête des nations européennes concernées par cette tendance.

En comparaison, d’autres pays comme le Luxembourg, les Pays-Bas, l’Autriche, la Suède ou la Grèce connaissent également une hausse des prix, mais dans une fourchette plus modérée, entre 10 et 20 %.

Une croissance spectaculaire des prix en une décennie

Les données montrent que, au Portugal, les prix nominaux des logements ont triplé en dix ans. Cette hausse est principalement attribuée à l’essor du tourisme dans le pays. La Commission européenne souligne que le Portugal est le pays de l’Union européenne où le tourisme a eu le plus fort impact sur le marché immobilier.

Les locations de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, jouent un rôle important dans cette dynamique. La forte demande touristique a entraîné une hausse des prix, loin de leur valeur réelle.

La nature de ces investissements immobiliers peut engendrer un marché volatil, où les prix sont déterminés par les attentes de gains futurs plutôt que par la valeur fondamentale actuelle des biens.

Les conséquences pour le marché et la population

Ce phénomène s’inscrit dans un contexte économique de croissance soutenue pour le Portugal. Avec une croissance de 2 % cette année, bien supérieure à celle de la France, et un excédent budgétaire de 0,3 %, le pays cherche à attirer les investisseurs étrangers et les touristes pour relancer son économie.

Pour stimuler ce secteur, les autorités ont mis en place des politiques incitatives, telles que la simplification de la législation locative, des avantages fiscaux pour les acheteurs non-résidents, et la promotion des fonds d’investissement immobiliers.

Une ville devenue moins abordable et une mutation du marché

Ces mesures ont conduit à un afflux massif de capitaux, notamment grâce à des taux de crédit historiquement bas. Cependant, cela a aussi eu pour conséquence une transformation du marché immobilier. À Lisbonne, par exemple, le centre-ville a perdu 25 % de sa population entre 2011 et 2021.

Une étude récente indique qu’il faut désormais en moyenne 24,5 années de revenu net pour acquérir un logement dans la capitale, contre 13,8 années en 2017. La majorité des logements rénovés ou construits ne servent pas toujours de résidence principale, mais sont souvent utilisés comme résidences secondaires ou pour la location courte durée.

Une tendance commune à l’Europe

Malgré la particularité du Portugal, la hausse des prix de l’immobilier est une tendance observée dans toute l’Europe depuis 2014. La Commission européenne note que, durant la dernière décennie, ces prix ont augmenté en moyenne d’environ 10 % plus vite que les revenus, ce qui réduit l’accessibilité financière pour de nombreux ménages.