Vente en viager : attention à l’impact fiscal et aux risques

Une vente en viager peut augmenter votre imposition : ce qu’il faut savoir

La vente en viager attire de plus en plus de retraités souhaitant obtenir des revenus complémentaires. Ce mécanisme, encore peu connu en France, présente des avantages fiscaux, mais il comporte aussi des risques en matière d’imposition. En effet, cette opération peut entraîner une hausse de l’impôt ou la perte d’aides sociales, si l’on n’y prend pas garde.

Comment fonctionne la vente en viager ?

Chaque année, environ 5 000 transactions de viager sont réalisées. Le principe est simple : le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, le débirentier, en échange d’un paiement initial, appelé bouquet, et d’une rente viagère versée jusqu’à son décès. Le crédirentier conserve l’usage du logement pendant sa vie. Sur le plan fiscal, le bouquet est généralement exonéré d’impôt, tandis que la rente bénéficie d’un abattement selon l’âge du vendeur. Cependant, cette rente peut tout de même rendre le crédirentier imposable ou faire perdre certains avantages, d’où l’importance de bien anticiper cette fiscalité.

Pourquoi la vente en viager peut-elle faire grimper vos impôts ?

Une fiscalité variable selon l’âge du crédirentier

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, contrairement au bouquet qui, lui, est souvent exonéré lorsqu’il concerne la résidence principale. Un abattement est toutefois appliqué en fonction de l’âge du crédirentier au moment de la signature. À partir de 70 ans, cet abattement peut atteindre 70 %, ce qui signifie que seuls 30 % de la rente sont imposés. Même si cela paraît peu, pour certains retraités, cela peut suffire à dépasser le seuil d’imposition et à modifier leur situation fiscale.

Le risque de ressaut d’imposition

Ce phénomène, appelé ressaut fiscal, peut avoir des conséquences concrètes. En augmentant le revenu fiscal de référence, la rente viagère peut rendre le vendeur imposable alors qu’il ne l’était pas auparavant. Cela peut aussi entraîner la perte d’aides sociales, comme l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa), ou la suppression de certains dégrèvements. Parfois, malgré la perception de la rente, le crédirentier se retrouve avec moins de ressources qu’avant. Il est donc essentiel d’évaluer précisément l’impact fiscal avant de conclure la vente.

L’impact sur les aides sociales

Le revenu fiscal de référence est utilisé pour déterminer l’éligibilité à plusieurs aides sociales. Une augmentation même modérée peut entraîner la suppression de ces dispositifs. Il est donc crucial de simuler l’impact fiscal de la rente avant de signer, afin d’éviter toute mauvaise surprise et d’adapter la répartition entre le bouquet et la rente si nécessaire.

Comment optimiser sa vente en viager pour limiter l’imposition ?

Faire estimer précisément le bien immobilier

La première étape consiste à obtenir une estimation fiable du bien immobilier. Il faut que cette valeur reflète le marché local et prenne en compte si le vendeur occupe encore le logement. Une estimation mal faite peut fausser le calcul du bouquet et de la rente, ce qui peut avoir des conséquences fiscales inattendues. Il est recommandé de faire appel à un professionnel expérimenté pour obtenir une évaluation précise.

Ajuster la répartition entre le bouquet et la rente

Une fois la valeur du bien connue, il faut répartir cette somme entre le bouquet et la rente. Si le crédirentier approche d’un seuil d’imposition, il peut être judicieux d’augmenter le montant du bouquet, qui n’est pas fiscalisé, et de réduire la rente, plus imposable. Cette stratégie permet de limiter l’impact fiscal tout en conservant une somme immédiate. Le choix doit être adapté aux besoins du vendeur, comme le remboursement de dettes ou le financement de projets personnels.

Se faire accompagner par un professionnel

Il est essentiel de consulter un professionnel spécialisé dans la vente en viager. Il doit analyser la situation financière et fiscale du vendeur, et proposer une répartition optimale. Il doit aussi alerter sur les risques d’imposition et la possible perte d’aides sociales. Des agences telles que Renée Costes Viager ou Viagimmo disposent de l’expertise nécessaire pour accompagner les retraités dans cette démarche. Un bon conseil peut faire toute la différence.